2022年一季度，北京寫字樓市場迎來了強回暖信號。近期，多家研究機構陸續發布有關北京一季度寫字樓市場情況報告。4月7日，仲量聯行報告指出，2022年一季度北京辦公樓租賃市場強勢復蘇，租金實現三年以來首次上漲，市場整體需求增長，凈吸納量超過2020年全年凈吸納量的兩倍。

此外，高力國際及戴德梁行發布的報告也顯示，一季度北京寫字樓市場需求回歸常態，租金企穩回升趨勢加強。

高力國際華北區研究部董事陸明向記者表示，“目前北京甲級寫字樓的租金已經進入底部區域，在去年三季度租金出現微漲以后，本季度再次出現微漲，且漲幅有所擴大，可以說，留給企業抄底的時間窗口在逐漸縮短。”

空置率創近10季度新低

在形容2022年一季度北京寫字樓市場情況時，仲量聯行在相關報告中用到了“強勢復蘇”一詞。具體來看，一季度北京辦公樓租賃市場需求持續走強，總凈吸納量已接近15.7萬平方米——超過2020年全年凈吸納量的兩倍。其中，8000平方米以上的租賃需求對市場成交的貢獻尤其顯著，占總租賃成交面積的55%。

空置率方面，北京全市一季度整體空置率下降至10.2%，創過去10個季度以來最低水平。

高力國際數據顯示，截止到2022年一季度，北京市寫字樓的市場凈吸納量已基本回歸到2019年的水平，本季度僅有位于燕莎市場的一個新項目入市，帶來6.5萬平方米的新增供應量。

陸明在接受記者采訪時表示，北京寫字樓市場需求回暖實際上從2020年疫情逐步得到有效防控就已經開始恢復了，只不過2021年由于互聯網頭部大廠的快速擴張，導致了市場需求量出現報復性增長。“實際上，高力國際一直向市場表示，2021年的需求暴漲并不可持續，市場需求回歸常態水平是大概率事件。”陸明講道。

租金方面，高力國際數據顯示環比微漲0.4%至342元每月每平米，整體租金企穩回升的趨勢正在加強。具體來看，仲量聯行指出九個子市場租金均保持平穩或實現正增長，其中麗澤的租金環比增幅最大。

麗澤市場成“香餑餑”

值得關注的是，在多家研究機構發布的有關報告中，麗澤片區成為了被提及最多的子市場之一。

據戴德梁行數據，一季度麗澤商務區的市場凈吸納量達14.6萬平方米，位居各大商圈之首。受此影響，麗澤片區的租金漲幅也在一季度領跑全市，環比上升4.8%，同比上升13%至每月每平方米177.7元。

以麗澤SOHO為例，按照搜候公開租售平臺顯示，當前麗澤SOHO北樓辦公區基本全部出租，南樓的可出租房源也所剩不多。整體來看，仲量聯行數據顯示，一季度麗澤子市場空置率下降7.5%，為一季度空置率環比下降幅度最大的子市場。

那么，為什么一季度麗澤片區能實現如此漲幅呢?對此，陸明向記者分析道，麗澤區域本身就有著非常好的區位優勢，交通的便利性更是大幅提升了麗澤區域對企業的吸引力。同時，麗澤區域也是北京市場上目前能找到的唯一一個子市場租金低于200元每月每平米的甲級寫字樓市場。“極具吸引力的租金性價比已經成為很多企業進行搬遷和擴張的首選，特別是有優質大面積辦公需求的企業。”陸明講道。

陸明向記者表示，麗澤區域的快速去化已經持續2-3年左右，特別是去年，大量企業開始考慮麗澤區域。麗澤長期被詬病的軌道交通問題，已經隨著新線路的開通解除。

記者近日實地走訪時也發現，麗澤片區當前多數寫字樓均已投入使用，麗澤天街客流明顯增多，更為直觀的是麗澤片區寫字樓的地面停車位也已“滿當當”。走訪期間，家住麗澤片區的市民張天翼向記者表示，在麗澤商務區和麗澤天街投入使用后，明顯覺得片區配套、商業有了很大提升，辦公的人流量對比以往也有所增加，加上地鐵、商場的建成，整體都更加便利跟熱鬧了。

不僅如此，記者實地走訪時還發現，當前商務區內除已建成項目外，還有部分項目正在施工，或在不久的將來面世。

高力國際華北區戰略客戶服務部高級董事李娟認為，隨著地鐵14號線的全線貫通，麗澤市場發展道路上最大的頑疾已被根除，市場競爭力進一步提升，由于極具競爭力的租金性價比，麗澤在今年仍將成為最炙手可熱的子市場之一。

市場將進一步供需平衡

實際上，在一季度寫字樓的回暖中也釋放出了市場新信號。綜合多家機構報告來看，多元的物業需求已成為寫字樓“后互聯網科技時代”的主要租賃類型。

戴德梁行數據顯示，北京一季度寫字樓市場租賃成交中，內資證券、資管類企業表現突出，拉動金融行業成交占所有行業總成交面積的37%，位居各行業之首;其次為高科技、生物醫藥和專業服務業，分別占所有行業總成交面積的32%、10.6%和8.7%。

高力國際也預計，在北京整體市場供應稀缺的情形下，國企、金融機構及新經濟類企業的自用需求依然強勁。

一季度的數據也釋放出了市場將進一步供需平衡的信號。高力國際在報告中明確表示，至2022年一季度，北京歷時四年的高供應時期已經結束，2022年全年新增供應量將大幅減少，未來市場供需比也將維持在較低水平。

從去化上來看，2022年一季度北京寫字樓市場已明顯從高供應期進入去化周期，高力國際預測此輪去化將至少維持3-4年，這也就意味著需求側的強度將決定未來市場走向。

陸明向記者表示道，隨著北京甲級寫字樓市場未來逐步進入去化周期，新入市的甲級項目越來越少，市場中留給企業可選的甲級寫字樓項目也會越來越少。若經濟能夠穩定增長，疫情有效防控，北京的企業辦公需求保持一個中性釋放，整體的租金將會繼續緩慢回升。

仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮表示，“預計2022年甲級辦公樓市場將持續發力實現進一步復蘇，租戶方有利的市場窗口已于去年關閉，目前轉為均衡市場。預計2022年全年租金漲幅達6.7%，市場將持續活躍，但隨著整體租金的回升，需求勢頭可能于年中暫時放緩。”