本文來源：時代財經 作者：林心林
(資料圖片僅供參考)
“島主”夢并不好做。
近日，浙江寧波旦門山島的無居民海島使用權及海域使用權在阿里司法拍賣平臺公開拍賣，評估價3977.19萬元，起拍價2785萬元。截至5月27日該項目競價周期結束，因無人報名流拍。
但這次拍賣仍吸引了將近6000人次圍觀。
為何旦門山島如此受關注？早在2011年，《海島保護法》出臺后第二年，全國首個無居民海島使用權證書出自于此，旦門山島成為國內首個有明確使用權的無居民海島。獲得該島50年使用權人的是象山海洋游覽度假有限公司，背后實控人為黃益民。
根據彼時“黃島主”的計劃，到2020年前，旦門山島投資額將不少于10億元，包括建設沙灘高爾夫、溫泉度假酒店、海灘泥浴、海島影視拍攝基地等項目。
如今十二年過去，旦門山島卻淪落為拍賣貨架上的標的物。
根據司法拍賣公告、法院執行案件信息，旦門山島使用權自2018年作為抵押物為貸款提供抵押擔保，后因貸款方無力歸還借款，借貸方依法訴至法院并申請強制執行，因此該院對海島使用權進行查封評估并拍賣。另據企業信息平臺查詢，黃益民存在3條失信被執行人信息，涉案總金額超1.4億元。
2022年在旦門山島組織過游學活動的黃旭（化名）告訴時代財經，島上目前90%仍是原始狀態，僅有一個民宿經營方提供住宿、餐飲需求以及泳池、水庫設施，任何戶外游玩項目都只能自行組織。“真正的島主已經聯系不上了。”黃旭透露，現在外界能聯系到的海島負責人只是代理，為島主的朋友。
國內首個確權無居民島旦門山島，圖源：受訪者提供
對于全國首個有產權的無人島被拍賣，中國第一代島主、華人島主聯盟發起人林東卻認為“十分正常”。盡管林東參與過國內外數十個無人島交易開發，但在他眼里，這條路仍然困難重重，“投入大、周期長、收益慢，許多想吃螃蟹的人都把無人島想象得太美好了。”
富豪們涌向買島，一年使用金低至幾千元
旦門山島的故事，是國內無居民海島發展的縮影。
早在上世紀七八十年代，民間資本就開始試水浙江等一些沿海省市的無居民海島開發，但由于盲目、粗放的開發，部分無居民海島被破壞，甚至消失。
2002年，國家正式實施海洋開發戰略，隔年，原國家海洋局印發《無居民海島保護與利用管理規定》，首次提出允許個人或機構有償開發利用無居民海島，由此掀起了國內無居民島開發的第一波熱潮。
彼時大量資本涌向沿海省市的無居民海島，如曾開發過海南三亞西島的臺商陳明哲，于2004年投資3億元開發廣東太白縣放雞島；同年，“溫州第一女島主”陳曉嫻與當地政府簽訂租賃協議，在溫州竹嶼島進行為期5年的旅游娛樂項目開發。
但無居民海島開發的監管并不嚴格，開山炸島等無序開發事件時有發生。直到2010年，國家正式頒布《海島保護法》、《無居民海島試用金征收使用管理辦法》，明確了無人島的所有權、管理權以及相關有償使用制度。2011年，原國家海洋局公布了中國首批176個可以開發利用的無居民海島名錄，涉及遼寧、山東、江蘇、浙江、福建、廣東、廣西、海南等8個省份。
值得注意的是，無居民海島與其他不動產的持有開發有所不同。
無居民海島屬于國家所有，即個人或機構可以申請的只是海島的使用權，且利用期限最長不得超過50年。同時，國內的無居民海島的用島類型劃分為9類，分別為旅游娛樂、交通運輸、工業倉儲、漁業、農林牧漁等，其中并不存在私人使用的可能。
“國內目前還沒有任何法律支持無居民海島使用，與國外無人島有著較大差別，國外是開發利用與私人島嶼并重。”據林東了解，目前國內無人島開發大部分都是旅游娛樂用途，且跟陸上房地產開發一樣有著嚴格的開發期限規定，如果三年內不在島上開發利用，政府將會依法收回使用權。
而經批準開發利用無居民海島的個人或企業，應當依法繳納使用金。年使用金收取標準按照用島類型、開發利用程度、海島等級綜合評估，使用金低至幾千元，貴則數千萬元。
以遼寧省2020年公布的無居民海島使用金的征收標準為例，若用島類型為“旅游娛樂”，開發者每年最低只需繳納3700元就可以擁有一座面積1公頃的島嶼的使用權。使用金隨開發破壞程度、島嶼等級升高，最多須繳納2455萬元。
低廉的買島費用，吸引了許多如寧波富商黃益民一樣的富豪們。2010年國家出臺相關無居民海島法規之后，海島開發熱潮再次掀起，浙江寧波象山的旦門山島、大羊嶼等無居民島嶼相繼迎來“島主”。
林東告訴時代財經，購買無人島的大多是在島嶼所在地或附近的企業老板，用手頭閑余的錢去買島，想做第一批吃螃蟹的人。
買島只是入場券，無人島開發爛尾不斷
擁有一座島看似風光，但對于島主們來說，買島費只是入場券，真正的挑戰在于開發運營。
盡管國內推行無居民島開發十余年，地方政府也推出了相關開發細則，但中國無居民海島開發卻鮮少有成功案例，大部分以失敗告終。
2011年11月8日，寧波富商黃益民在繳納344萬元使用金后，拿下國內首張無居民海島使用權證書，取得旦門山島50年的使用權，暢想著花10個億在2020年前將島嶼打造成高端旅游休閑基地。
但時隔12年，旦門山島仍處于十分原始的階段，在一些社交平臺上，有游客將其描述為“與世隔絕”“原生態”“商業化程度低”等。拍賣公告中對于旦門山島的描述也集中在自然生態層面：島上植被以草叢為主，有少量稀疏針葉林，島上還有全國并不多見的丹霞地貌，四周礁石密布，海螺叢生。
黃旭告訴時代財經，日常在旦門山島固定工作的僅兩三個人，其余都是散工。2022年7月，黃旭所在公司組織了數百人的游學團隊前往旦門山島，“已經是他們去年最大的客戶了。”對于目前島嶼流拍，黃旭并不意外，“島上開發難度太大了，目前產能還很低，光是運貨的船費一趟就得至少500元以上。”
因淡水資源缺乏需要運輸礦泉水去旦門山島，圖源：受訪者提供
早在拍賣的前幾年，就有朋友找到林東希望協助旦門山島的開發，稱“公司經營有問題。”除了旦門山島因為島主債務糾紛淪為拍賣物，許多確權的無人島也相繼爛尾。2009年，“溫州第一女島主”陳曉嫻在竹嶼島累計投入300萬元，換來的卻是一年數萬元的門票收入，最終其主動與當地政府結束協議；有著“全國無人島第一拍”的象山大羊嶼島，因資金短缺，在2013年動工建設一期項目時被迫中斷。
“許多買島的人其實并不懂海島開發，最開始投資時想象得太美好，等到后期建設才發現資金跟不上，終止建設、退出的不在少數。”林東稱。
投資開發成本至少幾億，仍有人幻想做島主
無人島開發龐大的資金需求，是島主夢破碎的重要原因。
據悉，無人島開發建設的環節繁多且復雜，涉及碼頭、道路、淡水、電力、環保等基礎設施重建以及生態修復。以大羊嶼島為例，在建設酒店一期的時候，光是發電就花費將近6000萬元。由于遠離陸地，建設物資運輸上島的費用也十分昂貴，有數據顯示，無人島上建造所需的成本至少是陸地上建造的三至六倍。
而海島氣象環境復雜，使得許多工程建設并非一勞永逸，譬如國內開發最為成功的無人島之一三亞蜈支洲島，如今每年仍在投入數千萬的設施建設費用。
顯然，無人島開發的投入宛若無底洞，如果是資本財力有限的企業或個人很難啃得下。林東便直言，“一個無人海島的開發利用，至少需要幾千萬到幾個億。”此外，無人島本身就意味著基礎設施、生態系統薄弱，自然資源較佳的島嶼如蜈支洲島早已經開發，剩下的無人島開發難度巨大。
截至2020年，國內總計有11000多個海島，無居民海島約占全部海島個數的96%，其中有淡水資源的海島則不足2%。而2011年至2017年，全國僅有26個無居民海島拿到了不動產登記證。
自《海島保護法》頒布以來，國內第一代島主林東已逐漸將“玩島”的重心轉移至國外，“當時腳一踩進去，覺得陷進泥巴，馬上就退出來了”。目前，林東主要在東南亞、南太平洋一帶，參與一些無人島的經營、開發或使用，“下半年還要帶隊去看島。”
對于國內無人島的開發，林東則認為，在法律法規、規劃、多方資本聯合開發等制度與模式上還有完善空間。“這條路不好走，比較漫長艱辛。”不過，林東相信將來國內無人島開發會有新的措施與模式出臺，推進會加快。
即便如此，仍有部分人懷揣著島主夢。浙江在線報道指出，自4月下旬法院拍賣公示后，已有幾位投資意向人去旦門山島考察。而在5月10日，位于云南德宏的一個獨立島嶼1個月使用權在網上拍賣，起拍價1元，最終以7199元成交。
